借入している住宅ローンの残債を返済せずに、新居購入のために新たなローンを組むことを「ダブルローン」といいます。二重にローンを組むことが可能だとしても、返済も二重になるので慎重に検討する必要があります。また収入や条件によっては断られるケースもあり、誰しもが利用できるわけではありません。
この記事ではダブルローンの審査基準やメリット・デメリット、ダブルローンが組めないときの資金調達法も紹介します。
1.ダブルローンとは
原則として住宅ローンは、自分が住むための住宅を購入もしくは新築する人に対して、金融機関が融資するものです。
通常自宅は1つしか認められませんが、一定の条件を満たすことにより既存の住宅ローンを完済することなく、もう1つ住宅ローンを組むことができます。借入が二重になることからダブルローンといいます。
例えば自宅の住宅ローンの残債はあるけれど気に入った住み替え先がみつかり、まず住宅ローンを借りて新居を購入したいというときに利用します。いつ売却できるか分からないけれど、新居は早く押さえたいというニーズに答えられるのがダブルローンになります。
しかし返済が2つになるダブルローンは収入に対して返済比率が高くなることが多く、年収や条件によっては借入できません。ダブルローンを検討する場合は、まず金融機関への相談が必要です。
1-1.ペアローンとの違い
ペアローンとは、1つの不動産に対して夫婦（または親子）がそれぞれ住宅ローンを借入し、お互いが連帯保証人となるローンです。契約者が2人になるため借入額を増やせるのがメリットで、1人分の借入では購入できないような物件も2人でなら購入できる可能性が広がります。
加えて住宅ローン控除もそれぞれが利用できるので、控除額も大きくなるのが利点です。別々のローン契約になるので、返済方法や期間をそれぞれ個別に設定もできます。
一方、ペアローンで気をつけなければならないのは、「万が一」のときでしょう。単独のローン契約で団信に加入している場合、契約者が亡くなったときには残債は保険により完済となります。しかしペアローンの場合は個別の契約になりますので、一方の返済義務は残ることになります。
離婚になった場合には自宅を売却するしないで揉めるケースがあり、一方がローン返済を拒否した場合には、自分に支払い義務が発生しますので注意が必要です。
2.ダブルローンを組むときの条件（審査基準）
住宅ローンは基本的には1つしか組めないため、まずは今現在ローンを組んでいる金融機関にダブルローンになることについて了承を得る必要があります。さらに旧自宅を売却できた場合には、その売買代金で住宅ローンを完済できることが条件になります。
そのうえで新旧の住宅ローンの年間返済額が年収の30％以下である必要があります。年収に対してゆとりがある返済であれば問題ありませんが、返済計画が難しいと思われる場合は否認される可能性が高くなります。
加えて住宅ローンの条件には、金融機関ごとに完済時の年齢に条件があり、多少前後しますが75〜80歳までに完済できる計画である必要があります。
- 先に組んでいる住宅ローンの借入先の金融機関から了承を得る
- ローンの滞納履歴がないこと
- 旧自宅が売却できたら、売買代金で旧住宅ローンを完済する
- 新旧の住宅ローンの年間返済額が年収の30％以下であり、返済能力があること
- 住宅ローン完済時の年齢が75～80歳を想定していて、借入先の金融機関の条件をクリアしている
2-1.返済能力がある
返済能力があるかどうかについては、返済比率（返済負担率）でみます。年収に占める年間返済額の割合が30～35％としている金融機関がほとんどです。ただし、利用する金融機関や住宅ローンの種類、年収によって返済比率は異なります。
例えば年収800万円の場合で、ダブルローンを組むことができる審査基準が返済比率30％であるケースを計算してみましょう。数式で表すと以下のようになります。
返済比率（％）＝年間返済額÷年収×100
800万円×30％＝240万円（年間返済額）
240万円÷12ヶ月＝20万円（月々返済額）
800万円の30％は240万円です。年間の住宅ローン返済額が合計240万円となり、月々の返済は合計20万円になります。新旧の住宅ローンの月々の合計が20万円以内であれば、ダブルローンを借りることができる基準を満たしていることになります。
しかし返済能力については、年収以外にも勤務先や勤続年数なども加味されるため、30％以内におさまっていたとしても審査がとおるとはかぎりません。金融機関によってはホームページからオンライン審査を申し込むこともできますので、まずは相談してみましょう。
2-1-1.フラット35の場合
全期間固定金利型である「フラット35」は金利変動の影響を心配する必要がないため、今後金利の上昇が予想されることもあり注目されています。月々の返済額が固定であるため、ライフプランを立てやすく、通常ほかの金融機関では必要になることが多い、保証人や保証料が不要なこともメリットといえます。
しかしほかの金融機関の金利よりも高めに設定されているので、借入期間の金利の動向によっては総支払額が高くなる可能性がありますので注意が必要です。
フラット35を利用する場合も、一定の返済負担率をクリアしないと借入することはできません。年収に応じてその基準となる返済比率は異なりますが、それぞれ以下のとおりです。
ほかにも戸建ての場合は床面積70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上に限られるなど基準が設けられています。小規模な物件には利用できませんので、面積についても確認が必要になります。
年収 | 返済負担率 |
400万円未満 | 30％以下 |
400万円以上 | 35％以下 |
2-2.完済時年齢の条件を満たしている
金融機関は完済時の年齢を審査基準に設けており、多少前後しますが「80歳までに完済」としているケースがほとんどです。例えば三井住友銀行は「80歳の誕生日」まで、みずほ銀行は「81歳未満」と表現の仕方は違うものの、おおむね80歳としています。
また借入時の年齢は65～70歳としている金融機関が多く、70歳でもほかにも一定の基準を満たす必要はありますが借入することができます。
ちなみにフラット35の場合は、借入時の年齢は70歳未満、完済時の年齢は80歳未満としており、一般的な金融機関と同じ基準です。しかし完済時の年齢は、あくまでも審査基準の上限です。60歳以降は収入がダウンする可能性が高いため、無理のない計画を立てるようにしましょう。
2-2-1.同一金融機関でダブルローンを組むケース
基本的に住宅ローンを組めるのは「1人につき1物件」です。住宅ローンは自宅であることを条件に金利を優遇しているため、1人1物件と限定しているわけです。ちなみにセカンドハウスや投資目的の資金の借入は、金利が高い傾向にあります。ダブルローンを認めている金融機関は限られているため、まずは借入している金融機関に確認してみましょう。
また同一の金融機関でダブルローンを組む場合は、一定の条件をクリアしなければなりません。万が一、住宅ローンの返済ができなくなったときには、金融機関は担保としている住宅を売却して資金を回収することになるため、住宅の担保評価が重要になります。築年数が古い物件などは担保評価が低くなることが多く、ローン残高がポイントになるでしょう。
- 旧自宅を一定期間後（6ヶ月ほど）に売却する
- 先に借入しているローンの残高が物件の担保評価の50～70％以内
2-2-2.異なる金融機関でダブルローンを組むケース
現在の借入先と異なる金融機関で住宅ローンをダブルローンとして組む場合も、新しい金融機関で審査基準を満たせば借入は可能です。
審査基準で特に大切なポイントは「返済比率」です。30〜35％以下であることが望ましいですが、条件によっては返済比率が高くても承認が下りる場合があります。
- すでに買主が決まっており、契約を予定しているケース
- 先に借入しているローンの残高が物件の担保評価の50～70％以内（同一の金融機関の条件と同様）
しかし基本的にダブルローンは返済がきつくなるため、金融機関も融資には慎重になります。なるべく返済比率や担保評価、契約予定であるなど、プラス要因を集めて相談するようにしたいものです。
3.ダブルローンのメリット
ここまで、ダブルローンの融資を受けることの難しさを解説してきました。慎重に検討する必要はあるものの、もし借入が可能であれば大きなメリットを生む可能性があります。
ここでは代表的なメリットを4つ紹介します。
- 自分のタイミングで売却が進められる
- 仮住まいコストを削減できる
- 早期売却につながりやすい
- 貯蓄を減らさずに新たな家が買える
3-1.自分のタイミングで売却が進められる
住み替えをする際に迷うのは、自宅の売却と住み替え先の購入のタイミングではないでしょうか。住宅ローンを完済もしくは、自己資金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、完済できない場合は自宅を売却し、通常売買代金で完済しなければ新たな住宅ローンを借りることができません。
また自宅が売却できて住宅ローンを完済できたとしても、買いたいと思える新居が見つからなければ住む家がありません。
ダブルローンを組むことができれば、まず新居を購入して住み替え先を押さえてから、自宅を売却することができます。新居購入と自宅売却のタイミングに合わせる必要がないため、気に入った物件を見つけたときに自分のタイミングで住み替えを進めることができます。
条件がいい物件はすぐに成約となってしまうケースが多いので、こういった好機を逃さず購入するためにはダブルローンの利用が便利です。金融機関からの承認を得るためには時間がかかります。タイミングを逃さないためにも、早めに相談しておきましょう。
3-2.仮住まいコストを削減できる
仮住まいとは、家の建て替えや住み替えをするときに一時的に住む仮の家のことです。実家や別宅などを利用できる場合は別ですが、賃貸物件で探すのが一般的です。
仮住まい用や短期貸しをうたっている物件もありますが、基本的には仲介手数料や礼金、敷金などがかかります。6ヶ月間仮住まいをした場合の相場は150万円前後ともいわれており、もしダブルローンを組むことができれば、この経費と2回引っ越すことになる労力を軽減することができます。
仮住まいに係る費用（6ヶ月）
家賃（1ヶ月12万円とし6ヶ月間住む場合） | 72万円 |
敷金（２ヶ月の場合） | 24万円 |
礼金（1ヶ月の場合） | 12万円 |
仲介手数料（1ヶ月分＋消費税） | 13.2万円 |
火災保険代（プランや火災保険会社による） | 約2万円 |
退去時のクリーニング負担額 | 約5万円 |
引っ越し代（プランや時期による） | 約20万円 |
合計 | 約148.2万円 |
仮住まいは自宅の近所で見つけることができれば便利です。しかし学区内など地域を限定すると予算に合う物件が見つからない可能性があり、その場合には余分に予算がかかることも想定しなければならないでしょう。
また上記試算は、仮住まいの引っ越し代としては1回分を計上していますが、さらに新居へ引っ越すときに費用がかかります。
3-3.早期売却につながりやすい
売却することで得た売買代金によって、住宅ローンを完済してから新居を購入する場合は、一般的に自宅に住みながら売却活動をすることになります。
通常は内見希望者から候補日を挙げてもらい、その日程の中で内見日を調整することになります。直接でなく不動産会社を経由してセッティングするため、このやりとりに意外と時間がかかります。
しかしダブルローンを利用できれば、新居へ引っ越しを終えた後に売却活動をすることができます。空き家の状態になりますから、場合によっては不動産会社へ鍵を貸し出したり、オープンルームを開催したりすることも可能です。いつでも内見できることから、内見希望者を逃すこともなくなるでしょう。
また内見希望者も気兼ねすることなく物件を見ることができるのもメリットです。内見がしやすくなれば、物件の早期売却にもつながりやすいでしょう。
3-4.貯蓄を減らさずに新たな家が買える
新たな住宅を購入するために住宅ローンを組むためには、既存の住宅ローンを完済する必要があります。しかし、ダブルローンを活用すれば自己資金を減らさずに新居の住宅ローンを組める点がメリットです。
一般的に、住み替えの際は引越し費用や家具買い替えの費用など、初期費用がかさみます。予期せぬ出費リスクを考えると、自己資金をなるべく減らさずに住宅購入できた方が安心でしょう。
ただし、基本的には自宅が売却できるまでのローンとなるため、自宅の売買価格によっては無理が生じる可能性があります。慎重に検討を進めてください。
4.ダブルローンのデメリット
ダブルローンは上手に利用することができれば、メリットも多く便利なローンです。しかし、これから紹介する注意点も理解したうえで、利用を検討してください。
- ローン返済額が増える
- 前居で住宅ローン控除が受けられない
- 住宅ローン控除の条件
- 前居を賃貸に出せない
- 審査基準が厳しい
4-1.ローン返済額が増える
既存の住宅ローンに加えて、住み替え先の住宅ローンを返済することになります。返済比率に問題がなく、金融機関が承認したとしても返済は二重になりますので、家計を圧迫しかねません。
月々の返済については今まで以上に気をつける必要があります。また住み替えには売買代金のほかにも経費がかかります。あらかじめ想定しなければならない経費や購入したいものなどを確認し、無理ない資金計画を立てるようにしましょう。
ダブルローンを組める期間は、おおむね6ヶ月としている金融機関が一般的です。その期間内に売却できれば問題ありませんが、万が一売却できない場合は大幅に物件価格を下げなければならない事態も考えられます。
売却予想価格に関してはシビアに想定し、例えば最終的には「仲介」でなく「買取」での売却を視野にいれておく必要があるでしょう。
4-2.前居で住宅ローン控除が受けられない
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築や増改築をした場合に利用できるもので、その住宅ローンの年末の残高の合計額を、所得税額から控除することができます。これを「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローン控除は、自己が居住している家のローンに対して適用される制度です。旧自宅が住宅ローン控除の適用期間中であったとしても、新居に引っ越した時点で住宅ローン控除の適用外になります。ちなみにセカンドハウスや別荘も控除は受けられません。
しかし新居の住宅ローンが住宅ローン控除の要件を満たしている場合は、新居については控除を受けることができます。住宅ローン借入の時期や住宅の種類によって、最大控除額や期間が異なりますのでご注意ください。
4-2₋1.住宅ローン控除の条件
住宅ローン控除を受けるには自己が居住している住宅であることが大前提ですが、ほかにも条件があります。
なお住宅ローン控除を受けるためには、購入した翌年に確定申告する必要がありますので、忘れずに申告するようにしましょう。ちなみに2年目以後については、給与所得者は年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。
- 住宅を新築した日から6ヶ月以内に居住していること
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
- 住宅の床面積が50㎡以上であること
- 床面積の2分の1以上を自己の居住用として利用していること
- ローン返済期間が10年以上であること
- 控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下であること。
- 贈与による住宅の取得ではないこと
- 2以上の住宅を所有している場合は、主として居住用に使用していると認められる住宅であること
- 「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」を受けていないこと
4-3.前居を賃貸に出せない
旧自宅のローンが続いている状態で新居に引っ越しをした場合、旧自宅は空き家となりますが、住宅ローンを支払い続けている以上賃貸に出すことはできません。理由は、購入時に自分が住むことを目的として住宅ローンを組んでいるためです。
自分が住んでいない物件を賃貸に出したい場合は、アパートローンなど投資を目的とした物件向けのローンを利用しなければなりません。なお、これらのローンは住宅ローンよりも金利は高く設定されています。もし自宅を将来的に貸家にする可能性がある場合には、最初から金融機関に相談しておく必要があるということです。
そもそもダブルローンを組む場合には、旧自宅はおおむね6ヶ月以内に売却をしなければなりません。ダブルローンの返済が厳しく、賃貸にして少しでも返済に充てたいと考える人もいるかもしれませんが、短期であっても賃貸はできないと知っておきましょう。
4-4.審査基準が厳しい
ダブルローンは返済が二重となりますので、余程収入にゆとりがなければ苦しい家計になることは免れません。
金融機関は年間の返済負担率を30〜35％、完済する年齢と80歳以下とするなど一定の条件を設けていますが、それ以外にも年収や勤務先なども加味して審査しています。返済負担率や完済時の年齢をクリアしても、必ず借入できるわけではありません。多面的に審査されますので、審査基準が厳しいことは想定しておきましょう。
また過去に住宅ローンに限らずカードローンやオートローンなどで滞納歴があり、いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれる個人信用情報に記録が残っている場合は、ダブルローンの承認が下りる可能性は低いと考えたほうがいいかもしれません。
通常ダブルローンの審査には時間がかかります。利用を検討する場合は、まず既存の住宅ローンを借りている金融機関や、不動産会社などにあらかじめ相談するようにしましょう。
5.ダブルローンを組むときのポイント
ここまでの解説でダブルローンは審査基準が厳しく、慎重に検討する必要があると説明してきましたが、紹介したメリットに魅力を感じている人も少なくないでしょう。
もちろん無謀な資金計画はおすすめしませんが、タイミングや時期によってはダブルローンが借りやすくなることもあります。ここでは代表的な2つのケースを紹介します。もし購入したい時期までに余裕がある場合は、ぜひ参考にしてください。
- 金利が低いタイミングを狙う
- 不動産価格が高騰している時期を狙う
またダブルローンの借入が難しい場合には、既存の住宅ローンの残債と新居を購入するための資金分を合算して借入できる「住み替えローン」を利用するのも1つの方法です。また金融機関から借入をしなくても、資金調達できれば新居を先に購入することも可能です。
ここからはダブルローンの借入が難しい場合に検討したい、テクニックともいえる方法を紹介します。
5-1.金利が低いタイミングを狙う
住宅ローン借入時の金利が低ければ、その分最終的に返済しなければならない総額も少なくなります。金利が0.1%違うだけで、最終の支払総額に数十万円の差が出ることもあります。借入時の金利は重要なので、月を跨ぐときは金利の動向に気をつけましょう。
ダブルローンに限った話ではなく、金利が低ければその分支払総額も少なくなり、月々の返済額も減ります。住宅ローンは長い期間借入することが多いため、最終的には大きな差が出る可能性があります。
ダブルローンの審査基準には、年収に対する年間の返済額が30〜35％以下であることが条件であると説明しましたが、この返済比率の値も金利によって変わってきます。
この審査基準である返済比率を少し上回ってしまう場合には金利の動向を見ながら、金利が低くなったタイミングで金融機関に相談してみましょう。
5-2.不動産価格が高騰している時期を狙う
不動産価格が高騰しているときには、金融機関が算出する物件の担保評価も高くなります。同一の金融機関、または異なる金融機関でダブルローンを借りる際の審査基準に「先に借入しているローンの残高が物件の担保評価の50〜70％以内であること」というポイントがあります。
この審査基準となる旧自宅の担保評価が高くなれば、相対的にローン残高の割合は低くなりますので、基準を満たす可能性が高くなります。
しかし不動産価格が高騰するということは、購入する物件の価格も高くなることになるため、住み替えするために組む住宅ローン借入額が増える可能性があります。一概にダブルローンが借りやすくなるとはいえませんが、例えば売却する自宅がある地域で不動産価格が高騰している場合には、その恩恵を得ることができるでしょう。
5-3.住み替えローンも検討する
住み替えローンは、既存の住宅ローンの残債と新居を購入するための資金を合算して借入することができるローンです。二重の借入となるダブルローンとは異なり、ローンを1本化できるため手間や費用を軽減することができます。
自宅の売却額よりも住宅ローンの残債が上回る場合は、その足りない分を自己資金で充当しなければ完済できません。しかし住み替えローンでその足りない分と、新居購入資金を合算して組むことができれば、旧自宅の抵当権を抹消することができます。
つまり完済できなかった残債を、新しく購入する新居のローンに上乗せすることになります。新居を購入するタイミングで旧自宅を売却することができるので、仮住まいをする必要がなく、仮住まいの経費と労力を軽減することができます。
住み替えローンの性質上、旧自宅の抵当権抹消と新居の借入を同日に実行する必要がありますが、もしタイミングを合わせることができれば、住み替えローンの利用も視野に入れることができます。
5-3-1.住み替えローンのデメリットや注意点
住み替えローンは、自宅の住宅ローンの残債と新居を購入するための資金を合算して借入するため、必然的に新居の購入代金よりもローン借入額が上回る「オーバーローン」になります。そのため審査基準が厳しい傾向があり、年収や年齢によっては審査がとおらないことも考えられます。
また高額な残債を抱えることになるため、万が一、ローンの返済が難しくなったとしても売却すらできない状況に陥る可能性があります。
また通常の住宅ローン金利よりも、住み替えローンの金利は高く設定されています。月々の返済額はもちろんですが、返済期間や総支払額についてもよく確認し、慎重に資金計画を立てるようにしましょう。
住み替えローンは、残債があっても仮住まいすることなく買換えできる便利なローンです。しかし安易に住み替えを進めてしまうと、高額な返済に苦しむことになるかもしれません。住み替えローンを利用する場合は不動産会社とも相談しながら、慎重に検討することをおすすめします。
5-4.ダブルローン以外で資金調達できないか検討する
マイホーム購入に際して、両親や祖父母からの資金援助をしてもらえないか相談してみましょう。
2022年1月1日から2023年12月31日までの間に、父母や祖父母から住宅用の家屋を新築もしくは取得（増改築を含む）するための資金を提供をしてもらった際に、一定の要件を満たす場合は贈与税が非課税となります。代表的な要件は以下のとおりです。
- 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
（2022年4年3月31日以前の贈与については20歳以上）
- 贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下である場合
- 登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下
- 床面積の2分の1以上が居住用の建物であること
例えばその取得した住宅が省エネ住宅の場合は、贈与を受けた人ごとに1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円まで非課税になります。これを「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」といいます。
また毎年基礎控除額である110万円までは、使用目的に関わらず贈与税はかかりません。相続時に相続税がかかる可能性がある場合は、計画的な財産分与は節税にもつながる有効な手だてといえます。
まとめ.ダブルローンで家売却するなら不動産査定サービスも活用しよう
ダブルローンは二重のローンとなるため、審査基準が厳しい傾向にあります。多額の残債を抱えて苦しむことがないよう、資金計画は慎重に行うことをおすすめします。またダブルローンの借入が難しい場合は、住み替えローンや親族からの贈与など、ほかの手だてがないか検討しましょう。
住宅購入資金の贈与は、一定の条件を満たすことにより非課税となります。上手に活用すれば相続税の節税にもなりますので、住み替えを機に両親と相続税について確認しておくことも重要です。
そして無理のない資金計画を立てるには、自宅の資産価値を把握することが大切です。まずは「おうちクラベル」の不動産一括査定サイトで、保有する物件価格を調べてみてはいかがでしょうか。
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この記事の監修者
フリーランスとして、社労士アシスタント業務に従事しながら自身の資格や経験を活かして不動産・金融関連の専門性が高い記事の執筆や編集を務めている。
