住宅ローンの支払いが厳しい場合は「任意売却」を検討！流れとメリット・デメリット

世の中には様々な不動産物件が存在し、様々なで形式で売買されており、購入する人もいれば売却する人もいます。
中には家計が厳しくなり、住宅を手放すという断腸の思いで決断をしても、現在の不動産価格と住宅ローンの残債のバランスが取れないという事態に見舞われる人も少なくありません。これをオーバーローンといいます。
オーバーローンになってしまった場合、どのような方法で売却できるのでしょうか？今回は、オーバーローンになった場合の売却方法である「任意売却」について解説します。

目次

1.任意売却とは？

任意売却とは住宅を売却する方法の一つで、金融機関に許可を得て不動産を売却することを指します。

例えば、住宅ローンを返済していくことが厳しいと感じた人が、住宅の売却を検討したとしましょう。売却したい住宅の価格が住宅ローンの残債を上回っていれば、一般売却をすることができます。

しかし、売却したい住宅の価格が宅ローンの残債を下回っている場合（「オーバーローン」といいます）は、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が対象物件を担保として設定するものです。

この抵当権を抹消するために、金融機関側の許可を得てから売却を行うことを任意売却といいます。一般的に任意売却は、住宅ローンを滞納した人が行うことが多いです。

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2.任意売却と競売（けいばい）との違い

任意売却と引き合いに出される売却方法に競売（けいばい）があります。

任意売却は売主が主導するのに対して、競売は裁判所が主導で不動産などが強制的に売却される手続きのことです。競売は入札方式で法律に定められた手順に従って行われ、競売期間中に最高額を提示して落札した方が買主となります。

金融機関が裁判所へ競売の申し立てを行い、裁判所が認めると競売の手続きに入ります。裁判所から送付される競売開始の通知書には事件番号が記載されます。また、裁判所から発行される官報にも競売される物件として記載されるため第三者が知ることができます。

3.任意売却の流れ

任意売却は以下の手順で行われることが一般的です。

  1. 不動産会社の査定を受ける
  2. 債権者（金融機関）と合意する
  3. 売却を開始する
  4. 売買契約を締結し決済・引き渡しを行う
  5. 住宅ローンの残債の返済を行う
  6. 引き渡しを行う

上記の流れで3〜6ヶ月の期間を経て売却を行います。では、各項目について詳しく解説しましょう。

3-1.不動産会社の査定を受ける

任意売却する場合、最初に不動産会社による査定を受けなければなりません。この査定を受けない限り、売却の手続きを進めることができません。そのため不動産会社に査定を依頼してください。

不動産会社によっては、インターネットで査定を依頼できます。可能であれば2〜3社の不動産会社へ依頼すると良いでしょう。

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次に、査定に必要な書類を提出します。求められる書類は不動産会社によって異なりますが、主に「土地所有権証明書」「建物所有権証明書」「土地及び建物の規約」などが必要です。

その後、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪問し、家の様子や立地条件などの詳細を確認して査定を行います。そして不動産会社が査定結果を報告書にまとめ、提出します。報告書には不動産の価格や競売方法などが記載されます。

3-2.債権者（金融機関）と合意する

一般売却の場合、売却価格は不動産を所有している売主が決定します。一方で任意売却の場合は、金融機関に抵当権を抹消してもらう必要があるため金融機関との合意が必要です。

売主は金融機関に対して売却の意向を通知し、金融機関がそれを承諾します。金融機関は売却が借入者にとって有利であることを確認して承諾します。

不動産の売却価格が高すぎると売却できず、一方で価格が安い場合もローンの残債が多く残ってしまい売却後に売主の負担となるため注意が必要です。

3-3.売却を開始する

売却価格が決まったら、いよいよ売却を開始します。売却は不動産会社に業務を委託することが一般的であり、営業・集客・手続き・契約書の作成などをワンストップで行ってもらうことができます。

不動産会社との契約形態には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

3-3-1.一般媒介契約

一般媒介契約とは、同じ不動産の仲介を同時に複数の不動産会社に依頼できる契約形態です。依頼者である売主が自ら買い手を見つけて取引することも制限されません。

一方で、不動産会社側の販売活動への尽力義務が緩いことが特徴です。たとえばレインズ（指定流通機構）への登録は任意であり、依頼者への報告の頻度にも決まりがありません。

3-3-2.専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産の仲介を1社にのみ依頼できる契約形態であり、同じ不動産の仲介を同時に複数の不動産会社に依頼することができません。ただし自己発見取引（依頼者である売主が自分で買い手を見つけて取引すること）は制限されておらず、自ら買い手を見つけて取引することが可能です。

なお専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結後7日以内にレインズ（指定流通機構）へ登録しなければなりません。そして14日に1回以上の報告義務も課されています。

3-3-3.専属専任媒介契約

専任媒介契約と同じく、専属専任媒介契約も不動産の仲介を1社にのみ依頼でき契約形態です。複数の不動産会社に同時に依頼することはできません。

専任媒介契約との違いは、自己発見取引も制限されている点です。自分で買い手を見つけたとしても媒介契約をしている不動産会社に仲介してもらう必要があり、仲介手数料を支払う必要があります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結後5日以内にレインズへ登録しなければなりません。そして7日に1回以上の報告義務も課されています。

3-4.売買契約を締結し決済・引き渡しを行う

不動産の購入価格に合意した購入希望者、つまり買主が現れたら、売買契約の締結・決済を行います。債権者である金融機関に価格を報告し、購入申込書・売買代金配分表・売買にかかる諸費用などの明細を提出します。必要書類は不動産会社が用意してくれることが一般的でしょう。

債権者である金融機関の承諾が得られてはじめて任意売却での売買契約が成立します。スムーズに債権者の承諾を得て売買契約を成立させるためには、売却活動中に債権者へ丁寧に報告を行っておくことが重要です。

売買契約が成立したら、不動産会社は売買契約書と重要事項説明書を作成します。また契約・決済の日取りは話し合いで決めることになります。

その後は、買主が利用する金融機関での決済日が決まるのを待ちます。決済日は売主と買主の都合に合わせて調整されます。

決済当日は売主と買主だけでなく、仲介する不動産会社と司法書士による立会いのもとで売買代金の支払いやその他の清算が行われ、家の鍵の引き渡しを行います。

なお、売主が引っ越しを終えてからでないと物件の引き渡しができないため、決済前に売主は引っ越ししておかなければなりません。売却の目処が立ったあたりから引っ越し準備を始めておくことで、決済と引き渡しをスムーズに行うことができるでしょう。

売却手続きと併せて新居の準備を行う際は、不動産会社と相談しながら行えば安心して進めることができます。「おうちクラベル」の不動産一括査定では、売却に最適な不動産会社を選択できるだけではなく、手続きに必要な事項を丁寧に説明いたします。

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3-5.住宅ローンの残債の返済を行う

新居への引っ越し、決済と引き渡しが終わったとしても、オーバーローンの場合は借入金を返済する必要があります。

残債の返金方法は金融機関により異なりますが、一括もしくは分割のどちらかの方法で支払うことになるでしょう。残債が少額でない限り、債務者と債権者の間で毎月の返済額を相談し、無理のない範囲で分割による支払いで返済していくことが多いといえます。

4.任意売却のメリット

他の売却方法と比較して、任意売却には主に次の4つのメリットがあります。それぞれについて詳しく解説していきましょう。

  • プライバシーが守られる
  • 競売より高く売れることが多い
  • 残債の返済の分割払いに応じてもらえる可能性がある
  • リースバックと併用できる可能性がある

4-1.プライバシーが守られる

任意売却のメリットの一つは、プライバシーが守られることです。

競売の場合、債権者（金融機関）が裁判所に申し立てを行い手続きが開始されます。このとき、裁判所から発行される書類には事件番号が記載され、裁判所から発行される官報に競売情報が記載されます。そのため、第三者に知れ渡ってしまう可能性があります。

一方で、任意売却では依頼した不動産会社の協力のもと、一般売却と同じプロセスで手続きを進めることが可能です。そのため、任意売却では個人情報が金融機関以外の第三者に知れ渡る心配がないのです。

4-2.競売より高く売れることが多い

任意売却は、競売よりも高く売却できる可能性があることもメリットの1つです。

競売は入札方式で行われます。競売が確定してから入札開始までは5ヶ月程の期間がありますが、入札期間自体は約1週間と短めであり、裁判所が定めた価格から開始されます。競売では足元を見やすいことが売却価格が安くなる主な要因の一つです。

一方で任意売却の場合、売主が主導で売却が進められるため、買主と直接交渉することができます。そのため売主が望む価格を実現しやすくなり、競売よりも高く売却できる可能性が高くなるのです。

4-3.残債の返済の分割払いに応じてもらえる可能性がある

任意売却の場合、任意売却後に残った住宅ローン（残債）の返済を分割払いで応じてもらえる可能性があることもメリットの1つです。

任意売却は競売よりも高額で取引されやすいため、残債をより少なく抑えることができます。残債が少ないと、金融機関も分割払いに応じやすくなるのです。

4-4.リースバックと併用できる可能性がある

リースバックとは、自分が所有している不動産を売却した後に、新たな買主と賃貸借契約を締結して、その不動産に住み続けることをいいます。任意売却で不動産を売却した場合、このリースバックを併用できる可能性があります。

買主が入居することを目的として購入する場合、リースバックはできません。一方で、買主の目的が投資である場合、リースバックを視野に入れた個別交渉が可能です。

リースバックでは、売却した不動産に住み続けられることが最大のメリットでしょう。子どもがいる家庭では転校する心配もなくなるので、安心して過ごせます。。

また、今まで銀行にローンとして支払っていたものが家賃に変わります。そのため、今後数十年にわたってローンを返済しなければならないというストレスから解放されることもメリットでしょう。

さらに、不動産を所有しなくなるため、今まで毎年支払い続けていた固定資産税を支払わなくても良くなることもメリットだといえます。

5.任意売却のデメリット

任意売却にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。主に次の3点がデメリットだといえるでしょう。

  • 金融機関（債権者）の同意を得る必要がある
  • 延滞履歴が信用情報に記録される
  • 個人で行うことが難しい

任意売却を行う上ではこれらのデメリットを理解しておく必要があります。それぞれについて解説しましょう。

5-1.金融機関（債権者）の同意を得る必要がある

任意売却を行う際には、必ず金融機関等の債権者の同意を得る必要があります。なぜなら不動産を購入する際にローンを組んでいる場合、金融機関等の債権者は担保としてその不動産に抵当権を設定しているからです。

任意売却を行うに当たって、不動産の査定価格がローン残高を下回る場合、金融機関や債権者が任意売却に同意をしてくれない可能性もあります。任意売却は売主が望む価格での売却を実現できる可能性が高い一方で、金融機関等の債権者の同意を得なければならないのです。

5-2.延滞履歴が信用情報に記録される

任意売却において、個人信用情報に延滞履歴が記録されることはデメリットの1つといえます。ローンを滞納した時点で、個人信用情報に返済遅延の情報が記載されてしまうのです。

信用情報とは、住宅や車のローン・クレジットカード・携帯電話の割賦など信用情報機関に登録される取引情報のことです。

延滞履歴が信用情報に記録されるデメリットは、金融機関から新たな融資を受けにくくなることでしょう。信用情報は完済から5年経過すると更新されます。この5年の間、融資を受けにくくなるといえます。

なお、任意売却をしたから信用情報に延滞履歴が記録されるのではなく、ローンが滞納された時点で記録されることには注意してください。

5-3.個人で行うことが難しい

個人で行うことが難しいことも任意売却のデメリットの1つだといえるでしょう。不動産の売買においては、契約書等の書類作成や契約条件の調整が必要です。不動産の専門知識や経験が必要となるため個人で行うことは不可能でしょう。

そのため、任意売却を行う際は不動産会社に依頼してください。おうちクラベルでは複数の不動産会社を選択し、まとめて査定を依頼することが可能です。

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6.自己破産する前に任意売却できる？

自己破産とは、個人が抱える借金等の支払いができない状態に陥った場合に、法的に借金を免除する手続きのことです。結論をお伝えすると、自己破産する前に任意売却はできます。

自己破産をしたタイミングで資産を保有していた場合、国がそれらを一時的に預かり、現金化をして債権者の債権に充当します。そのため、自己破産をした段階で不動産を所有している場合、売主の意思に関係なく任意売却か競売のいずれかで現金化を強いられます。売却に応じた場合は任意売却、応じなかった場合には競売となります。

一方で先に任意売却をしてから自己破産をした場合、任意売却後の残債が免除されます。一般的には、任意売却より自己破産の方が融資を受ける等将来的に際に足かせとなります。そのためまずは任意売却を行い、どうにもならない場合には自己破産を検討する方が良いでしょう。

ただし、自己破産する前に不動産を売却した場合、売却で得た収入は裁判所が決定する破産手当に充当されることがあります。そのため、自己破産の前に任意売却をする場合は弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。

7.まとめ

住宅ローンを支払い続けることが厳しいと感じる場合には、任意売却を視野に入れると良いでしょう。

任意売却ができれば、金融機関との交渉次第で住宅ローンの支払いの負担を軽減できます。また不動産を売却することで、不動産にかかる維持費用や税金等の負担がなくなります。住宅ローンの残債が少ない状況であれば、任意売却により不動産を売却して得られるお金を使って、安価な不動産へ住み替えもできます。

任意売却を行うには、まず不動産会社の査定を受けることが第一歩です。しかし、査定を依頼しようにも、どの不動産会社に査定を依頼すべきかわからないという方もいることでしょう。

そのような場合は、SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。査定額や査定依頼後の対応を比較することで、売却したい不動産に適した不動産会社を見つけやすくなります。

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