アパートの売却では、買主は投資目的で購入することが多く、売却相場も居住用物件とは異なる考え方となります。
アパートの売却相場はどのように調べればよいでしょうか？
また、アパートを高く売るためには、どのような点に注意するとよいでしょうか？
今回は、アパートの売却相場や高く売る方法、売却する際の手順などについて詳しく解説します。
アパートの売却相場の調べ方
はじめに、アパートの売却相場の調べ方を2つ解説します。
- 過去の取引実例から調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
過去の取引実例から調べる
アパートの売却相場を調べる1つ目の方法は、過去の取引実例から調べる方法です。
国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」では、不動産の売買事例が掲載されており、そのエリアにおける過去の売買実例を調べることができます。
「土地と建物」の売買事例を検索し、検索結果の表示画面で物件の用途を「共同住宅」に設定することで、アパートなど共同住宅の売買実例を確認することができます。
ただし、最寄り駅名や建物の構造、建築年などは表示されるものの、そのアパートの戸数や賃料などの情報は掲載されていません。
そのため、アパートの相場をこのウェブサイトのみから想定することは困難です。
不動産会社に査定の依頼をする
アパートの売却相場を調べる方法の2つ目でありおすすめの方法は、不動産会社から査定を受けることです。
アパートの売却相場を自分で調べることは困難であり、もっとも確実なのは複数の不動産会社から査定を受け、査定額を比較することです。
複数社からの査定額を比較することで、そのアパートの売却適正額を把握しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするとなると、膨大な手間を要します。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
査定の依頼先は実績豊富な優良企業ばかりであり、よりよい条件でそのアパートを売却してくれる不動産会社に出会いやすくなります。
アパートの売却相場（査定額）の考え方
アパートの売却相場（査定額）は、どのように算出されるのでしょうか？
ここでは、アパートの売却相場を算出する3つの方法について、概要を解説します。
- 収益還元法
- 原価法
- 取引事例比較法
とはいえ、これらの方法を駆使しても、自分でアパートの売却相場を正確に算出することは容易ではありません。
なぜなら、不動産会社が実際に売却相場を算出する際はこれらの手法を組み合わせたり、不動産会社のノウハウを踏まえて査定額を調整したりしていることが多いためです。
そのため、アパートの適正な売却相場を把握したい際は、不動産会社から査定を受けることをおすすめします。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
収益還元法
収益還元法とは、不動産の収益力に着目して評価する方法です。
アパートの売却相場は、この収益還元法をベースとして算定されることが一般的です。
収益還元法には、主に次の2つ手法があります。
- 直接還元法
- DCF法
それぞれの概要は、次のとおりです。
直接還元法
直接還元法とは、アパートの賃貸収入から必要経費を控除した「1年間の純収益」を一定の「還元利回り」で割る評価方式であり、次の式で算定されます。
- アパートの評価額＝1年間の純収益÷還元利回り
たとえば、1年間の収益が500万円、経費が50万円、還元利回りが5.0％だと仮定した場合、次のように計算できます。
- アパートの評価額＝（500万円－50万円）÷5.0％＝9,000万円
DCF法
DCF法とは、アパートの所有期間中に得られる利益と将来の売却による利益の合計をベースとした評価方法です。
ただし、5年後に得られる1億円と今得られる1億円の価値は、同じではありません。
今得られる1億円を投資に回せば、5年後には1億円以上の価値になっている可能性が高いためです。
具体的には、1億円を3％の利回りで5年間複利運用すると、5年後にはこれが約1億1,592万円（＝1億円×（1+0.03）⁵）となります。
そこで、DCF法では将来得られると予想される利益を現在の価値に引き直し、アパートの現在の売却相場を算定します。
DCF法による計算式は、次のとおりです。
- アパートの評価額＝年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格
DCF法の計算式は複雑であるため、考え方だけを知っておけば問題ありません。
原価法
原価法とは、その建物を再度建築する場合の原価を計算し、そこから築年数に応じた価値低下分を差し引いて評価する手法です。
計算式は次のとおりです。
- アパートの評価額＝アパートの再調達価格×延床面積×（残存耐用年数／法定耐用年数）
アパートの再調達価格は建築時の工事明細などから確認するものの、工事明細などが残っていないことも少なくありません。
その際は、あらかじめ定めた構造ごとの再調達単価（木造の場合は15万円／平米、鉄筋コンクリートの場合は20万円／平米など）をもとに再調達価格を算定することが一般的です。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、近隣における類似物件の成約事例をベースとして、不動産を評価する手法です。
こちらは一般的に土地やマンションの売買でよく使用されるものの、アパート1棟の売却ではあまり用いられません。
近隣で似た条件のアパートの売買事例が豊富にあるケースは、さほど多くないためです。
アパート売却の進め方
アパートの売却は、どのような手順で進めればよいでしょうか？
ここでは、アパートを売却するまでの一般的な流れを紹介します。
- 事前準備をする
- アパートの査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- アパートを売りに出す
- 売買契約を締結する
- 決済をする
- 確定申告をする
事前準備をする
はじめに、事前準備を行います。
主な事前準備は、次の2点です。
- 売り時を見極める
- アパートの状態を把握する
売り時を見極める
アパートを売却する前に、売り時を見極めることが重要です。
売り時を確実に見極めることは難しいものの、国土交通省が公表している「不動産価格指数」が1つの参考になります。
参照元：不動産価格指数（国土交通省）
不動産価格指数とは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化したものです。
2023年現在は不動産価格指数が高い傾向にあり、不動産価格指数が高い時期であるほどアパートが高値で売りやすいといえます。
また、金利が低い時期の方が買主がローンを組みやすいことから、アパートを高値で売りやすい傾向にあります。
売り時を検討する際は、金利も1つの参考となります。
アパートの状態を把握する
アパートを売却する前に、アパートの故障や不具合のほか、空室率や入居者の家賃滞納状況などを確認しておいてください。
これらは、アパートの売却価格や売却のしやすさに直結する可能性が高いためです。
そのうえで、可能であれば滞納状態を解消したり空室を埋めたりした状態で売り出すとよいでしょう。
滞納や空室が少ない状態である方が、アパートを高値で売却しやすいためです。
アパートの査定を受ける
事前準備が整ったら、アパートの査定を受けます。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
アパートの売却は、不動産会社によって特に「得意・不得意」に差が出やすい分野です。
おうちクラベルを活用して査定額や担当者によるアドバイスを比較することで、アパートの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果が出揃ったら、アパートの売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に買主を見つけてもらったり買主との売買契約をサポートしてもらったりする契約です。
媒介契約には次の3種類があるため、それぞれの違いを理解したうえで、状況や希望に合った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
アパートを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、アパートを売り出します、
アパートを売り出す際は売主による希望売却価格である「売出価格」を決めますが、これがアパート売却の成否を左右するといっても過言ではありません。
なぜなら、売出価格が相場より高すぎるとアパートが一向に売れない可能性が生じる一方で、売出価格が低すぎると安く売ってしまって後悔する可能性があるためです。
そのため、アパートの売出価格はアパートの売却ノウハウを有する不動産会社の担当者とよく相談したうえで、慎重に決めることをおすすめします。
売買契約を締結する
買主がアパートの購入を決めたら、買主との間で売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自分で作成する必要はありません。
ただし、売主は契約の当事者となるため契約内容は不動産会社任せにせず、内容を十分理解したうえで押印してください。
決済をする
あらかじめ取り決めた日において、アパートを買主に引き渡します。
この手続きを決済といいます。
決済では、次のことなどが同時に行われることが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- アパートの名義を売主から買主に変えるための書類への署名押印
- 売主から買主へ、入居者に関する書類などの引き渡し
その後、決済に立ち会った司法書士が法務局に名義変更登記を申請し、アパートの名義が正式に買主へと変わります。
確定申告をする
アパートを売却して利益が出ると、この利益に対して譲渡所得税と住民税（以下「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
譲渡所得税等は国などから納付書などが送られてくるのではなく、自分で税額を計算し、期限までに確定申告しなければなりません。
確定申告の期限は、売却の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税等は計算要素も多く、自分で正しく算定することは容易ではありません。
そのため、税理士などの専門家へ相談し、申告を代行してもらうとよいでしょう。
アパートを高値で売却するポイント
アパートを売却する場合、できるだけ高値で売却したいと考えるものです。
では、アパートを高値で売却するには、どのようなポイントを踏まえればよいでしょうか？
ここでは、アパートを高く売るポイントを3つ解説します。
- アパートなど投資物件に強い不動産会社に依頼する
- 複数の不動産会社から査定を受ける
- 投資物件としての価値を向上させる
アパートなど投資物件に強い不動産会社に依頼する
1つ目のポイントは、アパートなど投資物件に強い不動産会社に売却の依頼をすることです。
アパートの売却に強い不動産会社は独自の販売ルートや販売ノウハウを有していることが多く、アパートを高く売ってくれる可能性が高いためです。
しかし、どの不動産会社がアパートの売却に強いのかわからないことも少なくないと思います。
その際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
複数の不動産会社による査定結果や売却へ向けたアドバイスを比較することで、よりよい条件でそのアパートを売却してくれる不動産会社を見つけやすくなります。
複数の不動産会社から査定を受ける
2つ目のポイントは、複数の不動産会社から査定を受けることです。
アパートの査定額が不動産会社によって異なることは、珍しいことではないためです。
そうであるにも関わらず、1社のみからしか査定を受けないと、その不動産会社が算出した査定額が適正であるかどうか判断することができません。
一方、複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、そのアパートの売却相場をより適正に把握しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社にコンタクトをとって査定の依頼をすることには、膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」のご活用です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、複数社に査定の依頼をする手間と時間を大きく削減することが可能となります。
投資物件としての価値を向上させる
3つ目のポイントは、投資物件としての価値を向上させたうえでアパートを売りに出すことです。
具体的には、空室を埋めることが該当します。
アパート1棟を購入する人は自分が住むために買うのではなく、月々の賃料収入を得るためにアパートを買うことが一般的です。
そのため、空室がある場合、買主が購入後に入居者を見つけなければなりません。
空室がない場合は、買主が購入後に手間をかけることなく賃料収入を得られるため、高値で売却しやすくなります。
アパート売却にかかる主な費用
アパート売却には、さまざまな費用がかかります。
最後に、アパート売却でかかる主な費用をまとめて解説します。
かかる費用を把握しておくことで、売却後に手元に残る金額を把握しやすくなります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 譲渡所得税と住民税
仲介手数料
1つ目は、仲介手数料です。
仲介手数料とは、アパートの売却を成功させてくれた不動産会社に対して支払う報酬です。
仲介手数料の額には法令で上限が定められており、上限額は原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
印紙税
2つ目は、印紙税です。
印紙税とは、印紙税法で定められた一定の課税対象文書に対して課される税金です。
アパートの売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には次の額の収入印紙を貼付しなければなりません。
2024年3月31日までに作成する不動産の売買契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
抵当権の抹消費用
3つ目は、抵当権の抹消費用です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、ローンを組んでいる金融機関が不動産を競売（けいばい）にかけ、ローン残債を回収するための担保です。
売却するアパートに抵当権が付いている場合は、アパートの引き渡しまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消登記にかかる費用は、次のとおりです。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士へ依頼する場合）：1万円～2万円程度
譲渡所得税と住民税
4つ目は、譲渡所得税と住民税です。
先ほども触れたように、アパートの売却で利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税等がかかります。
また、譲渡所得税等には税金が安くなる特例が多く設けられているものの、アパートの売却で使える特例はさほど多くありません。
アパートの売却にかかる譲渡所得税等は高額となる可能性が高いため、アパートの査定額がわかったら税額の試算をしておくようにしてください。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
まとめ
アパートを売却する際、どの程度の価格で売れるのか相場を確認したいことでしょう。
しかし、アパートの売却相場を自分で正確に算定することは容易ではありません。
そのため、アパートを売却する際は、複数の不動産会社から査定を受け、売却相場を把握することから始めるとよいでしょう。
アパートを売却する際の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、所定のフォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や売却へ向けたアドバイスなどを十分に比較することで、そのアパートの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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